У тридцять п'ятому випуску програми «Квартира на фініші» говоримо про інвестування у нерухомість. Куди краще вкладати кошти та яка нерухомість буде більш окупною та інвестиційно привабливою? 

Відповіді на ці та інші запитання у новому випуску програми «Квартира на фініші» дасть експертка у сфері нерухомості, адвокатка Анна Мацюк.

Чи вигідно у сьогоденні інвестувати у нерухомість та у якій локації краще?

Однозначно з початком війни кон'юнктура ринку нерухомості загалом дуже зазнала змін, однак інвестувати в нерухомість залишається вигідним і залишається найбільш зрозумілим для фізичних осіб, які хочуть пробувати починати інвестувати або є інвесторами, які хочуть розуміти сферу свою інвестування. Інвестиції в нерухомість однозначно залишаються вигідними і війна стала таким каталізатором до збільшення вартості метра квадратного і збільшення попиту на житло в певних регіонах і не тільки на житло, тому подекуди можна говорити й робити висновки про те, що інвестування в нерухомість у певних регіонах стало вигіднішим і популярнішим, ніж до війни, - розповіла Анна Мацюк.

Які є статистичні дані?

Статистики є багато найбільше зручною для користування і валідною, є статистика даних з платформи Лун. Як зазначає представниця платформи,  вартість оренди метра квадратного зросла з часу «до війни» і «після війни». Також є динаміка зростання з 2022 по 2024 рік. Розмір орендної плати зріс у 1,5-2 рази. У Львові станом на сьогодні оренда квартири 650 доларів, а за будинок просять 1300-1500 доларів. Також є тенденція у збільшенні активності в будівництві. Серед топ-5 регіонів, де висока активність у сфері забудови і інвестування у нерухомість: 1- Івано-Франківська область, 2- Закарпатська область, 3 – Львівська область, 4 – Чернівецька область і 5 – Рівненська область, - підкреслює Анна Мацюк.

Як обрати об’єкт, у який вигідно інвестувати?

Однозначно тут потрібно, перш за все керуватися метою інвестування. Якщо ти інвестор ти маєш зрозуміти, чи ти хочеш інвестувати для того, щоб проживати самостійно в цій нерухомості, чи ти хочеш здати її в оренду або під короткострокову чи довгострокову купівлю продаж. Якщо ти визначився з метою як інвестор, далі ти повинен врахувати ключові фактори, як локація. Маємо врахувати локацію з точки зору доступності до інфраструктурних речей як магазини, аптеки, перукарні, дитячі садочки, школи тощо. Також маємо врахувати рентабельність та окупність. Також ви маєте врахувати юридичний правовий аспект. Це безпека цього активу у питанні набуття у власність, договірних відносин щодо оренди або управління комерційною нерухомістю. Ще один аспект, який має бути врахований – це податкові ризики при придбанні чи набутті у власність нерухомості, - зазначила Анна Мацюк.

Куди краще інвестувати в житлову чи комерційну нерухомість?

Я дуже вболіваю за найприбутковішою інвестицією. Тому, оскільки житлова нерухомість є зрозумілою і найбільш простою сферою для інвестування, нею можна легко користуватися інвесторам, які тільки починають інвестувати, то мені видається, що все ж таки наступний етап розвитку вас як інвестора - це інвестиції в комерційну нерухомість. Зараз, особливо з 2020 року, помічається тенденція інвестиції в комерційну нерухомість. В трендах у сфері інвестицій наразі є інвестування малими коштами у різні типи нерухомості, чи то готель, апартаменти, кондомініуми тощо. Девелоперський ринок наразі змінився, і інвестувати можна вже навіть з умовними 5 тисячами доларів, - розповіла Анна Мацюк.

Які фактори слід врахувати, порівнюючи дохідність житлової і комерційної нерухомості?

Коли ми порівнюємо дохідність нерухомості просто житла, маємо пам'ятати про різні етапи інвестування, а саме первинний ринок на стадії котловану, чи стадія перед здачею чи зданий будинок об'єкт в експлуатацію і є вторинний ринок. На стадії котловану окупність вкладення може складати від 5 до 7 років. При інвестуванні у нерухомість на введення в експлуатацію об'єкту, значно вищий чек входу в інвестицію і окупність коливається від 7 до 10 років. У старому житловому фонді дохідність значно нижча і може коливатись від 8 до 12 років.

Коли ми говоримо про комерційну нерухомість, то сума інвестицій там дуже часто є
схожою до вартості інвестицій в житлову нерухомість. Окупність є значно вищою і може бути від 5 до 15 років, - зазначила Анна Мацюк.

Як все ж таки вигідно інвестувати декілька порад для інвесторів?

Інвестиційний ландшафт в нерухомості з початку повномасштабної війни в нас дуже змінився. Зараз нас почалась так звана «ера маленького інвестора». Оскільки ризики з початком повномасштабної війни значно збільшились, девелопери захотіли розділити ці ризики з інвесторами, які купують в них нерухомість і таким чином вони почали використовувати фонди фінансування, які дуже популярні в США вже давно. Це інструменти корпоративного володіння нерухомістю,  з метою аби кожен українець, який має невелику суму коштів від 1000 або 5000 доларів міг інвестувати в нерухомість. Таким чином девелопер диверсифікує свої ризики і інвестор також диверсифікує свої ризики, тому що він має низький поріг входу в інвестиційний портфель. Інвестор набирається разом з тим проектом досвід інвестування та розуміє як цей ринок працює.

Варто звернути увагу на ринок туристичної і рекреаційної нерухомості - це так звана комерційна нерухомість, в яку ви можете зайти як інвестор при малому чеку інвестицій та вашою нерухомістю в подальшому керуватимуть спеціалізовані управлінські компанії. Важливо врахувати правові аспекти цього питання. Однозначно потрібно робити аудит документації, згідно якої забудовується об'єкт. Також обов’язково потрібно перевірити договірні відносини між вами і девелопером чи управлінською компанією.

В 2022 році відбулися кардинальні зміни в законодавстві, вступив в силу закон про гарантування речових прав на нерухомість на об'єкти, які будуть споруджені у майбутньому. Цей закон визначає «золоте правило» для інвестора: якщо забудовник чи девелопер залучаєш стороні гроші, то він може використовувати інструменти для продажу цієї нерухомості виключно ті, які передбачені в законі, а саме договір купівлі продажу «монів», через участь фондах фінансування будівництва і через участь в корпоративних цільових облігаціях.

Ви можете передавати свою земельну ділянку або об'єкт нерухомості, який розташований на земельній ділянці під забудову. Це також є спосіб інвестування. Я рекомендую інвестувати в цікаві сучасні ніші нерухомості однозначно дбаючи про ризики і безпеку документів при оформленні договорів, - підкреслила Анна Мацюк. 

Партнер програми девелоперська компанія LEV Development.

Андрій Самойленко - pravdatutnews.com