У цьому випуску програми «Квартира на фініші» розбираємо найпоширеніші помилки покупців вторинної нерухомості.

Гостя програми — юристка юридичної компанії «Захист власності» Анастасія Венглінська — пояснить, які документи варто перевіряти, де шукати важливу інформацію про квартиру, і що обов’язково має бути прописано в договорі, щоб захистити себе.

Перевірка права власності та документів

Щоб переконатися, що продавець є справжнім власником квартири, необхідно запитати ключові документи.

Перше – це витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, оскільки він надає нам, напевно, 90% усієї інформації, яка потрібна, і вона є найважливішою. І також, додатково, це ті документи, на підставі яких він отримав право власності, - каже юристка.

У витягу з реєстру зазначається власник, підстави набуття права власності, площа об'єкта, інформація про земельну ділянку (для будинку), можливі арешти, іпотеки, інші заборони відчуження та інформація про оренду (якщо договір укладено на три і більше роки). Важливо, що електронні реєстри запрацювали з 2013 року, тому для раніших періодів підтвердженням може бути свідоцтво про право власності.

Самостійна перевірка обтяжень та судових спорів

Анастасія Венгінська пояснює, як можна самостійно перевірити квартиру на наявність обтяжень.

Так, це можна зробити самостійно. Можна звернутися до нотаріуса чи реєстратора, замовити таку послугу, як отримати довідку з реєстру речових прав і можна перевірити цю інформацію. Якщо говорити про те, як можна зробити це самостійно, це можна зробити через портал «Дія», - зауважує експертка.

Зараз ця послуга через "Дію" коштує близько 40 гривень і вимагає електронного підпису. Отримана довідка є деталізованим витягом з реєстру, що містить інформацію про іпотеки, арешти та інші заборони.

Додатково юристи використовують інші сервіси для ґрунтовної перевірки:

• Реєстр виконавчих проваджень та реєстр боржників: Для перевірки особи продавця на наявність великої заборгованості, яка може призвести до стягнення майна.
• Сайт судової влади України або єдиний державний реєстр судових рішень: Для перевірки наявності судових спорів, які могли скасувати право власності, але ще не відображені в реєстрі.

Технічний паспорт є офіційним документом, що містить основні технічні рішення приміщення. Важливо перевіряти його актуальність.

Якщо вона є самочинним будівництвом і відбулись якісь незаконні перепланування і вдалося якось укласти цю угоду, то подальші угоди теж можуть бути під питанням, - додає юристка.

Технічний паспорт варто оновлювати, якщо були перепланування, змінювалася кількість житлових приміщень, або якщо документ потребує оновлення відповідно до нових державних норм та стандартів (наприклад, перехід на електронний формат).

Права користування квартирою та комунальні борги

Дізнатися про права користування квартирою, що не відображені в реєстрі, може бути складно.

Про них ми також не можемо самостійно взяти інформацію, але ми можемо попросити в продавця надати нам довідку про зареєстрованих осіб. Її можна отримати в ЦНАПі і таким чином перевірити, чи немає зареєстрованих, можливо, на дії здатних осіб, неповнолітніх, малолітніх, і бути більш впевненим в угоді, - пояснює Анастасія Венглінська.

Нотаріус обов'язково перевіряє наявність зареєстрованих осіб та вимагає дозвіл органу опіки та піклування, якщо є неповнолітні або недієздатні особи.

Щодо заборгованості по комунальних послугах:

Насправді, така довідка не є обов'язковою згідно закону, але ми все одно радимо перевіряти таку заборгованість, - додає вона.

Якщо борг є, можна домовитися з продавцем про його погашення або скоригувати ціну договору.

Ризики при купівлі квартири, отриманої у спадок або за заповітом

Найбільше ризиків виникає, коли право власності оформлене внаслідок спадкування.

Юристка каже, що досить часто можуть оскаржувати заповіти.

Також існує ризик наявності спадкоємців, які мають право на обов'язкову частку (наприклад, неповнолітні чи недієздатні), або тих, хто пропустив термін прийняття спадщини, але може поновити його через суд. Окремий нюанс – автоматичне прийняття спадщини особами, які спільно проживали зі спадкодавцем на момент смерті, що може призвести до судових спорів.

Захист покупця в договорі купівлі-продажу

Для убезпечення покупця, в договорі купівлі-продажу необхідно коректно прописати:

Надзвичайно важливо це прописати коректно дані сторін і коректно прописати дані самого об'єкта нерухомості... Також важливо правильно прописати ціну і порядок розрахунків, також гарантії продавця... 

Найчастіші проблеми на практиці

Справи, пов'язані зі спадкуванням: Часто супроводжуються великими суперечками та складністю в оформленні документів.

Невчасне оформлення документів: Проблеми можуть виникнути, коли право власності не оформлюється протягом тривалого часу (кілька поколінь), що вимагає вирішення питання через суд.

Висновок

Купівля квартири на вторинному ринку – складна справа, що вимагає ретельної перевірки. Рекомендується звертатися за допомогою до експертів (юристів, ріелторів), щоб убезпечити свої кошти, час та нерви.