У двадцять восьмому випуску програми «Квартира на фініші» говоримо про те, чому збудовані будинки не вводять в експлуатацію. Чому вони можуть бути не підключені до електромережі та багато іншого? І на всі ці запитання та інші нам сьогодні відповість керівниця юридичної компанії «Захист власності», адвоктка та експертка у сфері нерухомості Анна Мацюк.

Що означає «будинок зданий в експлуатацію»?

Будинок зданий в експлуатацію. Це означає, що в цього об'єкту будівництво є документ, який засвідчує його готовність до експлуатації і завершення будівельних робіт на ньому.

Основними нормативно-правовими актами - це залишається незмінно: Основний закон про регулювання містобудівної діяльності,  а також другий нормативно-правовий акт це Постанова кабінету міністрів про питання прийняття в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів. Саме в цій постанові ми можемо знайти детальний порядок, перелік документів, які вказують на те, яким чином можна здавати в експлуатацію об'єкти, що повинно бути завершено зору будівельних робіт інженерних робіт на тому чи іншому об'єкті будівництва.

Будь - які об'єкти будівництва поділяються за класами наслідків на 3 підвиди: СС1, СС2 і СС3. Це робиться для того, аби встановити вимоги до отримання дозвільних документів на будівництво таких об'єктів і для того, щоби врегулювати документи і вимоги, за якими вони здаються у подальшу експлуатацію.

Документом для об'єктів класу наслідків СС1 буде декларація про готовність об'єкту до експлуатації і для об'єктів класу наслідків сс 2 сс 3 це буде акт готовності і сертифікат відповідний, який в подальшому реєструє в відповідному електронному реєстрі.., - зазначає Анна Мацюк.

Бачимо багато новобудов стоять збудовані там частково ще й живуть люди, але він все таки в експлуатацію не зданий з певних причин. Тож які це можуть бути причини?

Надзвичайно широке питання і причин буває дуже багато. На це потрібно звертати увагу тоді, коли ви купуєте первинно житло в того чи іншого забудовника чи девелопера. Адже причини не здачі чи неможливості здачі в експлуатацію можуть бути на початку ведення будівельних робіт, по тому чи іншому об'єкту будівництва. Якщо так узагальнити, серед найчастіших причин, які зумовлюють не здачу об'єкту в експлуатацію можуть бути такі:

• невідповідність об'єкту забудови. Власне у проектній документації девелопер запланував об'єкт класу наслідків СС 3, а документи отримав на об'єкт класу наслідків СС1, або виготовив проектну документацію і будує з відхиленням від проектної документації.
• Коли девелоперу чи забудовнику/замовнику будівництва не належить право власності чи право користування на земельну ділянку.
• Також причиною можемо назвати відсутність коштів у девелоперам. Адже не секрет, що давало передчасно будують об'єкти, за залучені кошти інвесторів та покупців відповідно, будують декілька об'єктів паралельно. І якщо щось відбувається не те з фінансовим плануванням з рухом коштів, які форс мажор відбувся на тому чи іншому об'єкті і перевитрати, то часто бувають такі випадки, коли девелопер просто немає можливості до завершити всі будівельні роботи належної якості відповідно до проектної документації.
• Також причиною може бути неможливість підключення інженерних мереж до того чи іншого об'єкту. Це може бути зумовлено рядом причин, але одним з основних є те, що проект не відповідає державним будівельним нормам.

Непоодинокі випадки, коли будинок не здають в експлуатацію, вчасно є певний відтермінування, які допустимі часові межі такого відтермінування?

У документах стараємось прописувати додатковий час на різні ситуації та форс-мажори, здебільшого це пів року від терміну коли має бути все готово. 

Допустиме відтермінування це приблизно пів року – рік. Це той термін, який може десь бути обумовлений суб'єктивно об'єктивними факторами. Все решта – це не правильна фін модель, не відповідні дозвільні документи, не вирахувані ризики тощо, - зазначає Анна Мацюк.

Купуючи квартиру на етапі котловану впевнитись, що він буде зданий в експлуатацію, що потрібно перевірити?

Купувати нерухомість на первинному ринку завжди ризиковано. Аби себе застрахувати вам потрібно первинно аналізувати всю інформацію, яка є в нас на сьогодні в інтернеті. У нас є можливість аналізувати поточний стан будівельної галузі та дозвільної документаці, оскільки все це є у публічних реєстрах. «Червоними маркерами» перед придбанням нерухомості мають бути: аналіз належних правових засад у забудовника чи замовника будівництва прав на землю (право власності, право користування, договори суперфіцій). Також потрібно проаналізувати цільове призначення земельної ділянки. Обов’язково проаналізувати питання відповідності цільового призначення цієї земельної ділянки, на якій має зводитися будинок, містобудівній документації, генеральному плану детальному плану, можливо, іншій містобудівній документації такого генерального рівня. Також потрібно розуміти чи не перебуває земельна ділянка у охоронних зонах, санітарних зонах тощо, які унеможливлюють проведення будівельних робіт

Також, я би рекомендувала звертати увагу на репутацію забудовника, адже вона може говорити про ризики більше, ніж документація, - підкреслила Анна Мацюк.

Що все таки робити, коли житло, в якому живе людина, не здали в експлуатацію? Знаємо таких випадків багато.

Варто розглянути два варіанти такої ситуації: коли будівництво не завершене (котлован, коробка, не під’єднані комунікації),  та коли людина вже живе у новобудові, але не має фінальних документів.

У першому випадку моя рекомендація буде очевидно пробувати забрати свої кошти у девелопера у добровільному порядку чи через суд. У другому випадку ви можете вжити заходів до сприяння, аби забудовник зміг здати у експлуатацію будинок. Є випадки, коли мешканці об’єднувались та допомагали забудовнику у той чи інший спосіб отримати документи про здачу в експлуатацію, - розповіла Анна Мацюк.

А чи можна здійснити реєстрацію в житловому приміщенні, яке не здане в експлуатацію?

На жаль, в такому будинку, який не зданий в експлуатацію ви не можете здійснити реєстрацію ні свого місця проживання ні членів вашої сім’ї. До моменту здачі в експлуатацію, поки замовник будівництва не отримав всі документи, згідно норм цивільного законодавства в нас цей об'єкт вважається будівельними матеріалами.  

З 10.10.2022 року в нас вступив в дію новий Закон про гарантування речових прав власників на об'єкти, які будуть збудовані в майбутньому. Власне, цей закон говорить, що вже немає такої конструкції як «майнові права». Колись донедавна ми всі користувалися різноманітними договорами, коли купували об'єкти нерухомості, це були типові договори, як правило, договори купівлі продажу майнових прав. Зараз Закон вводить нову конструкцію: нововведення, яке працює на захист прав інвесторів і покупців житла чи комерції і власне, закон вводить таке поняття як спеціальне майнове право, яке реєструється у реєстрі речових прав, - зазначає Анна Мацюк.

А яка взагалі ситуація з нерухомістю зараз? Чи багато є не зданих будинків? І яким все таки забудовникам можна довіряти?

З початком війни ринок будівництва однозначно просів, але якщо проаналізувати динаміку будівельного ринку з 2022 року до 2024, то зараз ситуація позитивніша, а саме об’єм ринку нерухомості зріс на 25% за цей час.

Львівщина у лідерах по інвестиційному клімату і найбільше ринок нерухомості розвивається саме у нас. Це за період з 2022 року понад 125 об'єктів будівництва. І якщо ми говоримо про здачу в експлуатацію, то в нашій області 50% з всіх об'єктів будівництва здаються успішно. Все гаразд в задекларованій терміни, - підсумувала Анна Мацюк.

Більше порад у проекті «Квартира на фініші» вже у наступному випуску!

Партнер програми девелоперська компанія LEV Development.

Андрій Самойленко - pravdatutnews.com