У тридцять першому випуску програми «Квартира на фініші» говоримо про проблемні об'єкти, а також страхування нерухомості. На цю тему детально розповість юристка юридичної компанії «Захист власності» Анастасія Венглінська.

Через що може зірватися договір купівлі-продажу?

Насправді таких речей, через які можуть зірватися угода або просто перенестися є декілька. Вони можуть відносно критичними і дуже критичними, коли ми не можемо це виправити, або потрібно досить багато часу  для виправлення. До прикладу, це може бути неочікуваний штраф або заборгованість.  Підходить вже справа до того, щоб підписувати договір, нотаріус робить всі необхідні перевірки і ми бачимо, що є обмеження, є відкрите примусове стягнення, виконавче провадження -  це категорична заборона проводити будь які угоди, тому такий ніби зовсім невеличкий нюанс, він може не робити багато стресу для всіх учасників.

Наступним «сюрпризом» може бути реєстрація неповнолітніх осіб у цій нерухомості. Законодавством встановлено чітку вимогу, якщо в нерухомості зареєстровані  неповнолітні, то потрібно отримати згоду органу опіки і піклування.

Також проблемою є незаконні самовільні перепланування, коли власники об'єднують санвузол, кімнату з кухнею, аби зробити студію. Тут потрібно бути обережними, адже такі дії можуть проводитись без консультування з проектантами, архітекторами, а «просто ми захотіли ми собі перепланували, бо нам так зручніше». Згодом при продажі дивимось, що там старий технічний паспорт, який не відповідає реальності і нотаріус не може провести цю угоду, - зазначає Анастасія Венглінська.

Тобто після будь якого перепланування треба робити новий технічний паспорт, а потім вже йти і оформлювати договір?

Загалом, так. Проте, якщо це об'єднання санвузла або його поділ, така ситуація не критична. В цьому випадку не зачіпаються несучі стіни, важливі конструкції тощо. Коли ви плануєте перепланування квартири, то варто звернутися до спеціалістів, дізнатись чи ваші плани по перебудові не будуть критичними та зробити все включно з документами одразу, - розповіла Анастасія Венглінська.

Які ще сиутації можуть впливати на те, що може зірватися оцей договір?

Це можуть бути дуже банальні речі, до прикладу прострочений паспорт, або недійсні документи. Критичним може бути ситуація, колись хтось знаходиться закордоном і роблять доручення. Є ситуації, коли доручення зроблені не на повний спектр дій,  наприклад повноваження не розповсюджуються на розрахунки чи супровід у банку, або підписання певних документів, - зазначає Анастасія Венглійська.

Різні забудовники мають різні ціни за квадратний метр. Чи можуть бути проблеми з такими забудовниками враховуючи різницю цін?

Насправді, і так і ні. Низька ціна це те, що має насторожити і ви маєте пильно провести перевірку з залученням експертів.  Досить часто низька ціна може бути зумовлена недоліками, тому маєте ретельно перевірити всі моменти аби зайвий раз не ризикувати, - підкреслила Анастасія Венглінська.

Новобудови. Свіженький будинок з низькою ціною. Це також ризик?

Зазвичай, коли будинок вже збудований і є право власності, то ціни там точно не будуть низькі, бо це великий попит, це класна інвестиція придбати зараз, це хороші умови на перспективу на майбутнє. Але якщо це етап, коли тільки починається будівництво, забудовники, для того, щоб звідкись брати фінансування, а зазвичай це кошти майбутніх власників, будівельники дають нижче ціну, - розповідає Анастасія Венглінська.

Зараз триває мобілізація і багато працівників забирають, чи нема зараз проблем у забудовників через протермінування, враховуючи цю ситуацію?

Насправді протермінування це класика, адже часто точно в термін не здають нерухомість, а з не великою затримкою. Звичайно, що мобілізація дуже впливає, особливо враховуючи, що здебільшого працюють тільки чоловіки. В принципі війна в нас дуже багато коректив. На жаль, живемо в таких реаліях, що мусимо пристосовуватися. Проте попри всі проблеми і виклики, забудовники не зупиняються і будують, - підкреслює  Анастасія Венглінська.

Скільки часу допускається у протермінуванні здачі в експлуатацію новобудови?

«Золотий стандарт» - це, напевно, до 1 року. Якщо забудовник здає вчасно, або з протермінуванням до півроку – це супер класно. Протерміновують, здебільшого, не від легковажності забудовника чи недопрацювання, а через зовнішні фактори, на які не мають впливу. Наприклад, при отриманні документів орган місцевого самоврядування може не погоджувати довго якісь документи, або якісь додаткові роботи з’явились, які потребують змін у документах і відтермінування фінальної здачі тощо, - зазначила Анастасія Венглінська.

А от щодо страхування чи рекомендуєте під час війни страхувати своє майно?

Насправді, страхування це дуже класна річ, яка може вас за рахунок незначних витрат зараз зберегти від якоїсь дуже великої і неприємної витрати в майбутньому. Хоча, на превеликий жаль, така практика в Україні, мені здається, не дуже поширена.

В контексті ризиків через війну, а це влучання ракет, вибухи тощо, в Україні діє державна програма «єВідновлення». Вона діє тільки на житлові об’єкти, а не комерційні. Ви можете звернутись за допомогою у компетентні органи, де вам можуть надати житловий сертифікат дійсний впродовж 5 років, - підкреслила Анастасія Венглінська.

Як уникнути ризиків при купівлі нерухомості?

Однозначно – це звертатись до професіоналів, які знаються на всіх аспектах, замовляти комплексний супровід і перевірки всіх документів на первинному чи вторинному ринку. Треба перевірити земельну ділянку, чи є дозвільні документи, чи немає якихось судових спорів та всі інші документи.

У первинці, потрібно дивитись всю історію забудовника, як будувались попередні об’єкти, спілкуватись, за можливості, з власниками вже збудованих будинків та уточнювати всі ситуації, які були і можуть бути.

На вторинному ринку так само, не потрібно виключати людський фактор, потрібно ретельно перевіряти всі документи та приводити в порядок все, що потребує навіть незначних змін, - підсумувала Анастасія Венглінська. 

Більше порад у проекті «Квартира на фініші» вже у наступному випуску!

Партнер програми девелоперська компанія LEV Development.

Андрій Самойленко - pravdatutnews.com