Наприкінці 2022 року в Україні з’явився перший закон, який офіційно захищає права інвесторів у нерухомість. Йдеться про майнові облігації нерухомості, або МОН — новий інструмент, що гарантує безпеку та прозорість вкладень у майбутні квартири, комори чи паркомісця. У цьому випуску детально розглядається, як працюють МОНи, чому вони змінюють ринок на краще, і як інвесторам убезпечити свої кошти. Пояснює юристка Оксана Яринич.

Чому раніше було стільки проблем із купівлею квартир

Клієнт був в Америці, дзвонить і каже: “Оксано, ми почали ремонт, а забудовник каже — це не ваша квартира, ваша — поруч”, - розповідає юристка.

Подібні ситуації виникали через непрозорість процесу купівлі на первинному ринку. Забудовники могли продавати квартири без повного пакета дозвільної документації або від імені сторонніх юридичних осіб. Клієнти нерідко навіть не розуміли, з ким саме підписують договір.

До 2022 року укладалися переважно попередні договори або договори купівлі-продажу майнових прав. Такі схеми не забезпечували належного захисту інвестора: проєкти могли змінюватися, документи виявлялись неповними, а права — незрозумілими.

Що таке МОНи і як вони змінюють ринок

У жовтні 2022 року набрав чинності закон «Про гарантування речових прав на нерухоме майно, що буде споруджене в майбутньому». Він уперше ввів поняття МОН — майбутній об’єкт нерухомості. Це може бути квартира, паркомісце, комора або комерційне приміщення.

На кожен об’єкт забудовник має зареєструвати окремий МОН — наприклад, “Квартира-1”, “Квартира-2” і так далі.

Забудовник спершу отримує всі дозволи, розробляє затверджений проєкт і лише після цього має право реєструвати МОНи на свою юридичну особу. Далі продаж здійснюється виключно через нотаріуса за договором купівлі-продажу спеціального майнового права.

На момент підписання договору нотаріус витягує з реєстру дані про МОН: хто забудовник, які документи подані, чи відповідає земельна ділянка цільовому призначенню, скільки квартир передбачено проєктом.

Тепер клієнт бачить всю інформацію до моменту купівлі. Без наявності повного пакету документів нотаріус просто не зможе укласти угоду.

Як працює МОН на практиці

Приходить клієнт до забудовника, вибирає квартиру, підписується договір купівлі-продажу МОН — і все це фіксується в реєстрі.

Ось як виглядає процедура:

• Клієнт обирає квартиру.
• Нотаріус перевіряє наявність МОН у реєстрі, правову чистоту забудовника та відповідність документів.
• Укладається договір купівлі-продажу спеціального майнового права (тобто МОН).
• Якщо квартира в розстрочку — нотаріус одразу реєструє обтяження.
• Після повної оплати обтяження знімається, і покупець стає офіційним власником майбутнього об’єкта.

Це вже не просто обіцянка квартири — це зареєстроване право, захищене державою.

Проблеми впровадження і перехідний період

Хоча закон набрав чинності ще у 2022 році, реальна система запрацювала лише з січня 2024-го, коли з’явився технічно готовий реєстр МОНів.

До цього були поодинокі спроби оформити продажі за новими правилами, але з помилками. Часто МОНи оформлювалися формально, або одночасно застосовувалися старі й нові моделі.

Видавали дозволи вже за новими правилами, а договори ще укладали по-старому.

Львів став одним із перших міст, де забудовники масово почали переходити на МОНи. Проте навіть зараз можливі винятки:

• Якщо забудовник будує за власні кошти, він має право не реєструвати МОНи. В такому разі квартири оформлюються вже після введення в експлуатацію як вторинне житло.
• Деякі компанії використовують сірі схеми, коли спершу продають МОН пов’язаній компанії (наприклад, КУА), а вже потім — клієнту. У такому разі інвестор не одразу потрапляє до реєстру.

Такі схеми юридично можливі, але це знижує захищеність покупця. Якщо компанія “ляже” — знайти квартиру буде складно.

Плюси нового підходу і перспективи

МОНи суттєво підвищили прозорість і юридичну відповідальність забудовників:

• Нотаріус зобов’язаний перевірити всі документи перед укладенням угоди.
• Зміни до проєкту можливі лише за погодженням з інвесторами (якщо понад 10%).
• Покупець отримує право на конкретну квартиру вже під час будівництва.
• У разі порушень можливі перевірки, а отже забудовники більше зацікавлені у законній грі.

Ми виросли на 5 сходинок вище в прозорості і юридично-правовому полі.

Також у законі передбачено поняття гарантійної частки: 10% квартир мають залишатися у забудовника до здачі будинку — це своєрідний фонд компенсацій, якщо щось піде не так. Але важливо розуміти: цей механізм діє лише на пізніх етапах будівництва. Якщо будинок не зведено взагалі — ці квартири нічим не допоможуть.

Нові виклики у роботі з МОНами: адаптація до практики

Коли ми тільки починали працювати з МОНами, це викликало багато запитань. Спочатку ця система здавалася складною, але з часом вона відшліфовується і вже сприймається як нормальна практика, — розповідає юристка Оксана Яринич.

Клієнти справді несуть додаткові витрати: це послуги нотаріуса (в середньому у Львові 5–7 тис. грн) та 1% державного мита, що перераховується МОНу. Але після цього жодних додаткових оплат більше не передбачено. Нотаріус видає довідку, забудовник реєструє МОН, і весь процес фіксується в державному реєстрі.

«Коли клієнт оплачує за квартиру, забудовник реєструє на нього МОН — і далі, коли об’єкт здається в експлуатацію, цей МОН автоматично перетворюється в право власності», — пояснює юристка.

Взаєморозрахунки за фактичну площу — важливий етап

Після здачі будинку в експлуатацію можлива відмінність між проектною та фактичною площею. Якщо площа змінилася — наприклад, замість запроектованих 41.2 кв.м вийшло 41 або 41.4 кв.м — проводиться взаєморозрахунок.

Після здачі об’єкта система автоматично переводить всі МОНи у відповідні об’єкти — квартира, паркомісце, комора — і лише тоді, якщо є відхилення в площі, проводиться фінальний перерахунок.

У разі переплати або недоплати коштів, сума коригується, і тільки після цього знімається обтяження. Важливо: немає окремої плати за саму реєстрацію майнового права, лише якщо клієнт бере квартиру в розстрочку — тоді при повному погашенні потрібно зняти обтяження.

Що з фінмоніторингом: як підтверджувати кошти

Окрема тема — джерела походження коштів. В умовах посиленого фінансового моніторингу важливо вказувати реальні суми у договорах купівлі-продажу.

Кожного року клієнтам все важче оплатити квартиру через банк, якщо вони не можуть підтвердити джерело коштів. Тому моя порада — якщо продаєте щось, наприклад, квартиру на вторинному ринку, вказуйте повну суму. Це допоможе вам у майбутньому підтвердити свої інвестиції.

Що робити, якщо забудовник затягує строки?

Механізм МОНів захищає й у випадках порушення з боку забудовника. Якщо об'єкт не введено в експлуатацію понад 6 місяців після обіцяного строку — інвестор має право розірвати договір.

Клієнт має право вимагати повернення коштів. Але тут постає питання: чи є у забудовника кошти на рахунку? На практиці частіше використовується переуступка, як спосіб виходу із ситуації.

Головне — МОН дає підставу для захисту прав у суді без необхідності доводити сам факт інвестування.

Львів — на передовій. Хто вже працює з МОНами?

Львів став одним із перших міст, де забудовники активно впроваджують систему МОНів.

У нас вже більше 10 забудовників активно працюють по МОНах. Ми передаємо досвід іншим містам — Рівне, Івано-Франківськ, Тернопіль лише починають.

Це означає: чим швидше ринок адаптується, тим швидше інвестори отримають реальні гарантії.

Чи вирішує це проблему недобудов?

Повністю — поки що ні. Ризики залишаються, адже є чинники, які не контролюються законом: подорожчання матеріалів, курс валют, кадровий голод.

Може зрости вартість матеріалів, змінитися курс валют, не вистачає робочих рук. Це все впливає на терміни і собівартість проєкту. Але тепер недобросовісним забудовникам буде набагато важче діяти “в тіні”.

МОНи — це не черговий «папірець», а юридично значимий інструмент, який дає реальний захист. Вони забезпечують прозорість, контроль держави та знижують ризики.

Ми йдемо до цивілізованого, контрольованого і захищеного ринку. Нехай це буде складніше для забудовника і клієнта на першому етапі — але в перспективі це гарантія захищеності інвестицій та прозорості ринку в цілому, — підсумовує юристка Оксана Яринич.

Нагадаємо, які квартири принесуть найбільший прибуток львів’янам? ПравдаТУТ Львів | КВАРТИРА НА ФІНІШІ #48