Тисячі об’єктів в Україні залишаються юридично необлікованими, частково оформленими або зареєстрованими на осіб, які давно втратили до них відношення. У 2025 році наявність повного пакета правовстановлюючих документів стає не лише перевагою, а умовою для будь-яких подальших дій з нерухомістю — продажу, дарування, іпотеки, оренди чи спадкування.

Чому потрібна кожному така собі особиста «ревізія»?

Перевірити відсутність реєстрації права власності в Державному реєстрі речових прав. Якщо об’єкт нерухомості не внесено до реєстру, особа не має юридичних прав на вчинення жодної дії з цим майном. Історично склалося, що велика кількість об’єктів приватизовувалася або купувалася ще до запровадження електронного реєстру, тому записи можуть бути відсутні навіть у власників із повним пакетом паперових документів.

Друге — неоформлена спадщина. За Цивільним кодексом України, строк прийняття спадщини становить 6 місяців з моменту відкриття спадкової справи. Після його закінчення особа втрачає можливість оформити право власності без судового рішення. У 2025 році кількість таких кейсів різко зростає, оскільки спадкові справи після 2022 року часто не були доведені до кінця через тимчасову окупацію, релокацію родин або втрату документів.

Третє — порушення в оформленні часткової власності. Найбільші труднощі виникають під час реалізації об’єкта, в якому зареєстровано декілька співвласників. За законодавством, для продажу спільної часткової власності необхідна згода всіх сторін або реалізація частки з дотриманням переважного права викупу. Будь-яке порушення цих правил тягне за собою визнання угоди недійсною в судовому порядку.

Четверте — самовільне перепланування без актуалізації технічної документації. З 2023 року банки посилили вимоги до первинної перевірки об’єктів на відповідність технічному паспорту. Будь-які невідповідності — демонтаж несучих конструкцій, добудова балконів, зміни в плануванні — є підставою для відмови в іпотеці або призупинення нотаріального оформлення договору купівлі-продажу.

Якими будуть мої рекомендації?

Перевірити наявність актуального запису в Державному реєстрі речових прав. У разі його відсутності — звернутися до нотаріуса або ЦНАПу для реєстрації. Якщо об’єкт отримано у спадок, але документи не оформлено — подати позов до суду для поновлення строку прийняття спадщини. У випадку наявності кількох співвласників — погодити структуру часток, нотаріально зафіксувати їх, у разі необхідності — здійснити договір поділу або виділення в натурі. За наявності змін у плануванні — замовити новий технічний паспорт та провести інвентаризацію об’єкта. Якщо право власності оформлено на особу, яка втратила зв’язок із сім’єю або проживає за кордоном — ініціювати процес дарування, відчуження або переоформлення за згодою сторін.

Юридична ревізія нерухомості — це не додаткове навантаження, а превентивний захист активу. У 2025 році вона стає новим стандартом поведінки відповідального власника. Наявність повного пакету документів — це гарантія ліквідності, швидкості угоди та відсутності судових ризиків у майбутньому.

Нагадаємо, ЄОселя у 2025 році: можливості чи стрес