У новому випуску програми «Квартира на фініші» керівниця інвестиційного напрямку Maestro Hotel Management Яна Глинянська розповіла про те, як вигідно вкласти свої кошти, як обрати об'єкт, що точно окупиться і які підводні камені слід враховувати.

Як працює інвестування у готельний бізнес

Найпоширеніша модель — забудовник будує готельний комплекс, в якому інвестор може придбати квадратні метри: це можуть бути готельні номери, апартаменти, котеджі або навіть поверхи. У котеджних містечках часто пропонують повноцінні будинки. Крім того, інвестору можуть запропонувати купити частину інфраструктури: паркомісце, спа-зону, ресторан. Такі об’єкти передаються в оренду керуючій компанії, яка забезпечує операційне управління та розподіляє прибуток серед власників.

Операційна діяльність та пасивний дохід

Головна перевага інвестування в готельну нерухомість — це пасивний дохід. Після купівлі квадратних метрів, керуюча компанія бере на себе всю діяльність: заселення гостей, обслуговування, прибирання, комунікації. Інвестор не займається жодними операційними питаннями. Він отримує відсоток прибутку відповідно до частки володіння в проєкті. Це зручно, але важливо обирати проєкти з професійною командою управлінців.

Скільки потрібно грошей для старту

Вартість квадратного метра з ремонтом та комплектацією в середньому починається від $3000. Мінімальна площа, яку можна купити, зазвичай складає 25 кв.м. Таким чином, стартова інвестиція становить близько $75 000. Для порівняння, житлова нерухомість у Львові обійдеться приблизно в $1500 за квадрат, але вона потребує додаткових вкладень у ремонт та обслуговування.

Який прибуток можна отримати

У середньому інвестори отримують 10–12% річних операційного прибутку. Часто в рекламі фігурують цифри 15–20%, але варто розуміти, що це включає капіталізацію об’єкта — тобто потенційне зростання його вартості. Реальні гроші, які інвестор отримує на рахунок, — це 10–12% на рік. У котеджах прибутковість може бути трохи меншою, але компенсується власністю на окремий будинок в горах.

Які регіони найпопулярніші

Найбільший попит мають Карпати: Буковель, Славськ, Східниця, Закарпаття. Буковель — лідер за кількістю проєктів, але й конкуренція тут велика. Успішними є лише концептуальні проєкти з чітко визначеною аудиторією. Славськ — стрімко розвивається, має перевагу близькості до Львова. Східниця також перспективна — сюди їдуть туристи за відпочинком на природі. Закарпаття часто недооцінене, але має великий потенціал через інфраструктурні проєкти.

Цікавим відкриттям стала Одеса. Незважаючи на ризики, багато інвесторів активно вкладаються саме в цей регіон. Причина — нижча вартість нерухомості порівняно з Карпатами та значний туристичний потенціал у майбутньому.

Готельна нерухомість у містах, таких як Львів чи Київ, також приваблива. Прибутковість тут не нижча, але орієнтація проєктів змінюється: замість туристів — бізнес-аудиторія, конференції, події. Важливим є наявність відповідної інфраструктури: паркінги, конференц-зали, зручне розташування.

У що інвестувати: номери, спа чи ресторан?

Найбільше попитом користуються саме квадратні метри: готельні номери, апартаменти, котеджі. Інвестиції у спа або ресторани більш ризиковані, адже вимагають серйозного операційного управління та професійної команди. Якщо об'єкт не забезпечує повну керованість, це може бути збитковим. Тому для більшості інвесторів рекомендовано вкладати саме в номерний фонд.

Як формується прибуток

Прибуток формується з дохідної частини номерного фонду. Від неї віднімаються витрати: зарплата персоналу, комунальні платежі, податки. Решта — це чистий прибуток. З нього керуюча компанія, як правило, бере 20%, решта 80% розподіляється між власниками відповідно до їхньої частки.

Ризики: що потрібно врахувати

Серед основних ризиків — недобудова. Тому важливо перевіряти забудовника: чи має дозвіл на будівництво, чи володіє землею, які проєкти вже реалізував. Наступний ризик — відсутність єдиної концепції. Якщо інвестори купують апартаменти з різними цілями (для здачі, для життя, для перепродажу), то управління об’єктом ускладнюється. Це знижує прибутковість для всіх.

Також треба враховувати юридичні моменти: договір із керуючою компанією, чітко прописані умови, фінансова модель. Необхідно перевірити, чи дійсно керуюча компанія буде працювати з об'єктом, які в неї вже є кейси, який рівень задоволеності клієнтів.

Якщо ви тільки починаєте — не варто заходити в об'єкти на початкових етапах будівництва. Краще обирати або діючі проєкти, або ті, що вже на фінальній стадії здачі. Так ви зможете зрозуміти, як працює модель управління, які доходи та витрати реально є, як формується прибуток.

З ким працювати: забудовник чи керуюча компанія?

Ключова порада — працювати з керуючими компаніями, які мають досвід, портфель об’єктів та фінансову прозорість. Забудовник не завжди може забезпечити якісне управління готелем. Це інша сфера, яка вимагає іншого підходу, персоналу, структури. Тому аналізуйте саме керуючі компанії, їхні об'єкти, прибутковість та кейси.